Vady a poruchy staveb a odpovědnost za ně. Záruční podmínky

• Mezi dvěma právnickými osobami, nebo fyzickými osobami podnikateli, nebo mezi právnickou osobou a fyzickou osobou podnikatelem, se zpravidla uzavírá smluvní vztah podle Obchodního zákona - zákon číslo 513/1991 Sb.
• Pokud je ve smluvním vztahu jednou ze stran občan, uzavírá se smluvní vztah podle Občanského zákona - zákon číslo 40/1964 Sb.
• Vzhledem k tomu, že Obchodní zákon vychází ze zákona občanského, mohou se i fyzické osoby podnikatelé a právnické osoby vzájemně dohodnout, že vztah mezi nimi bude řešen podle Občanského zákona.

V zákoně číslo 513/1991 Sb. jsou vady zboží a záruka řešeny § 422 až § 441 a § 560-§ 565.
V zákoně číslo 40/1964 Sb. jsou vady zboží a záruka řešeny § 644 až § 656.

Základní ustanovení o existenci vad stanoví § 560, zákona č. 513/1991 Sb.

(1) Dílo má vady, jestliže provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě.
(2) Zhotovitel odpovídá za vady, jež má dílo v době jeho předání; jestliže však nebezpečí škody na zhotovené věci přechází na objednatele později, je rozhodující doba tohoto přechodu. Za vady díla, na něž se vztahuje záruka za jakost, odpovídá zhotovitel v rozsahu této záruky.
(3) Zhotovitel odpovídá za vady díla vzniklé po době uvedené v odstavci 2, jestliže byly způsobeny porušením jeho povinností.
(4) Spočívá-li dílo ve zhotovení věci, platí obdobně ustanovení § 420 až 422 a § 426.

Zhotovitel odpovídá objednateli podle zákona a podle uzavřené smlouvy za tyto nedostatky:

1. Za vady zjevné, vizuálně zjistitelné, které má věc při jejím převzetí objednatelem, tj. při předání a převzetí stavby a na něž objednatel upozornil a reklamoval je.
2. Za skryté vady, které se vyskytnou později, a to v záruční době, protože pří přejímce stavby nemohly být zjištěny.
3. Za to, že věc (stavba) má, resp. Nemá, vlastnosti, které si objednatel ve smlouvě vymínil.
4. Za vady díla, zapříčiněné nevhodnými vlastnostmi, nebo vadností materiálu dodaného objednatelem.

5. Za vady díla, jejichž příčinou je splnění nevhodných pokynů objednatele, např. požadavkem objednatele na provádění díla nevhodným technologickým postupem.
6. Za vady díla, které jsou způsobeny nevhodnými výchozími podmínkami před započetím díla (např. položení nové nášlapné vrstvy podlahy na nerovný podklad).

V případech číslo 4, 5 a 6 je odpovědnost rovněž na straně zhotovitele. Důvodem je skutečnost, že dodavatel stavby je jako odborník povinen posoudit výchozí podmínky, navrhované postupy a doporučený materiál a vyhotovit dílo bezvadně. Stavební zákon ukládá (§ 47), že výrobky pro stavbu musí mít předepsanou kvalitu a zhotovitel nemá právo jednat v rozporu se zákonem ani v případě, když je k tomu nucen jinou osobou. Tím se nezříká odpovědnosti. Tato problematika je řešena v Občanském zákonu takto:

§ 637, zákon číslo 40/1964
(1) Má-li objednatelem dodaný materiál nedostatky, které brání řádnému vyhotovení díla, zhotovitel je povinen na to objednatele bez zbytečného odkladu upozornit. Stejnou povinnost má zhotovitel i tehdy, žádá-li objednatel, aby dílo bylo provedeno podle pokynů, které jsou nevhodné.

(2) Trvá-li objednatel přes upozornění zhotovitele na objednávce, zhotovitel může od smlouvy odstoupit.
Z uvedeného znění je zřejmé, že zhotovitel má právo v takových případech odstoupit od smlouvy, ale není zbaven odpovědnosti za případné vady nebo poruchy vzniklé těmito vlivy.

Výjimkou je situace, kdy zhotovitel objednatele na vadnost materiálu či nevhodnost pokynů nebo nedostatky výchozích podmínek a z toho plynoucích rizik předem upozornil a objednatel i přesto výslovně trvá na tom, aby zhotovitel dále pokračoval v díle, a to i za cenu těchto rizik. Potom má zhotovitel dvě možnosti, a to buď odstoupit od smlouvy podle ustanovení ost. 2, § 637, zák. č. 40/1964, nebo vytvořit písemný dokad (dohodu), podepsaný všemi zúčastněnými stranami, o tom jaká vznikla situace, a že objednatel přebírá veškerá rizika z toho plynoucí na svojí odpovědnost. Taková dohoda je však možná pouze v takovém případě, když předpokládané vady a poruchy díla, vzniklé tímto nevhodným postupem nebo materiálem, budou pouze neškodného (estetického) charakteru. V případě, že by vlivem nesprávného postupu hrozila vada nebo porucha nebezpečná, nesmí zhotovitel na takový postup přistoupit, nebo je za něj plně odpovědný a této odpovědnosti se nemůže zříci. I v případě dohody však musí zhotovitel u případného soudního sporu prokázat, že objednatele na případné problémy upozornil a že si objednatel i přesto přál, aby se pokračovalo v realizaci díla tímto nevhodným způsobem.

Tuto problematiku řeší § 561, zákona číslo 513/1991 Sb. takto:
Zhotovitel neodpovídá za vady díla, jestliže tyto vady byly způsobeny použitím věcí předaných mu k zpracování objednatelem v případě, že zhotovitel ani při vynaložení odborné péče nevhodnost těchto věcí nemohl zjistit nebo na ně objednatele upozornil a objednatel na jejich použití trval. Zhotovitel rovněž neodpovídá za vady způsobené dodržením nevhodných pokynů daných mu objednatelem, jestliže zhotovitel na nevhodnost těchto pokynů upozornil a objednatel na jejich dodržení trval, nebo jestliže zhotovitel tuto nevhodnost nemohl zjistit.

Občanský zákon řeší tento problém následovně:
§ 645, zák.č. 40/1964 Sb.
(1) Zhotovitel odpovídá za vady, které má věc na zakázku zhotovená při převzetí objednatelem, jakož i za vady, které se vyskytnou po převzetí věci v záruční době. Stejně odpovídá za to, že věc má vlastnosti objednatelem při zakázce vymíněné.

(2) Zhotovitel odpovídá za vady provedené zakázky, jejichž příčinou je vadnost materiálu dodaného objednatelem či nevhodnost jeho pokynů, jestliže objednatele na vadnost materiálu či nevhodnost jeho pokynů neupozornil.

V žádném případě se však zhotovitel nemůže zbavit odpovědnosti poukazem na to, že vadnost byla způsobena vadou materiálu či výrobku, který byl zhotoviteli ke zhotovení díla dodán jako vadný jiným subjektem, tedy v subdodávce, protože konečný dodavatel díla odpovídá za všechny své subdodavatele.

Převzetí stavebního díla.
Převzetí stavebního díla má z hlediska vad a poruch stavby a uplatnění nároků na jejich odstranění a záruky za dodané dílo, mimořádný význam. Záruční doba totiž může začít běžet až dnem převzetí díla a pro uplatnění odpovědnosti musí být navíc při převzetí splněny konkrétní podmínky. Podle zákona číslo 40/1964 Sb., § 650 platí:

(1) Objednatel je povinen převzít věc nejpozději do jednoho měsíce od uplynutí doby, kdy věc měla být zhotovena, a byla-li věc zhotovena později, do jednoho měsíce od jejího zhotovení. Neučiní-li tak, je povinen zaplatit dohodnutý poplatek za uskladnění.

(2) Po uplynutí šesti měsíců ode dne, kdy byla věc zhotovena, může zhotovitel s věcí volně nakládat. Pokud se mu nepodaří věc zpeněžit nebo jiným způsobem s ní účelně naložit, má zhotovitel právo, aby mu objednatel zaplatil cenu zhotovení díla. Objednatel má právo na vrácení ceny za použitý materiál, který dodal na zhotovení věci. V případě zhotovení stavby má zhotovitel vždy právo na zaplacení ceny za zhotovenou stavbu.

V případě, kdy objednatel nepřevezme zhotovenou věc do šesti měsíců od uplynutí doby, kdy měla být zhotovena (nebo od jejího zhotovení, byla-li zhotovena později), záleží další postup zhotovitele na předmětu zakázky, jmenovitě na tom, zda jde o stavbu budovanou podle zakázky objednatele (o stavbu “na klíč”) nebo o jinou věc. V našem případě je předmětem zakázky stavba. Jestliže byla mezi objednatelem a zhotovitelem uzavřena smlouva o postavení stavby na pozemku objednatele, pak se takto zhotovuje věc, která už v průběhu výstavby patří objednateli, a nikoli zhotoviteli, kterou by až po skončení stavby převedl na objednatele. Z toho plyne, že zhotovitel se stavbou nemůže ani po uplynutí šestiměsíční lhůty volně nakládat a může pouze požadovat, aby mu objednatel zaplatil cenu za zhotovení věci. Toto právo má ovšem zhotovitel vždy, tj. v případě kdy objednatel po uplynutí uvedené lhůty vůbec neprojevil zájem stavbu převzít.

Z pohledu objednatele je tedy povinnost převzít stavbu nejpozději do jednoho měsíce od jejího zhotovení, tedy dokončení. Podle § 554 odst. 1, zák.č. 513/1991 však zhotovitel splní svou povinnost provést dílo jeho řádným ukončením. V praxi potom často vzniká spor o tom, zda dílo bylo nebo nebylo už řádně ukončeno a zda tedy již začala běžet měsíční lhůta pro povinné převzetí díla objednatelem. Tyto termíny mají značný význam z pohledu kolaudace a při kolaudaci zjištěných vad a nedodělků a z hlediska počátku běhu záruční lhůty.

Velmi významné je také ustanovení § 562, zák.č. 513/1991 Sb.
(1) Objednatel je povinen předmět díla prohlédnout nebo zařídit jeho prohlídku podle možnosti co nejdříve po předání předmětu díla.
(2) Soud nepřizná objednateli právo z vad díla, jestliže objednatel neoznámí vady díla

a) bez zbytečného odkladu poté, kdy je zjistí,
b) bez zbytečného odkladu poté, kdy je měl zjistit při vynaložení odborné péče při prohlídce uskutečněné podle odstavce 1,
c) bez zbytečného odkladu poté, kdy mohly být zjištěny později při vynaložení odborné péče, nejpozději však do dvou let a u staveb do pěti let od předání předmětu díla. U vad, na něž se vztahuje záruka, platí místo této lhůty záruční doba.

Zde je mimořádně významné ustanovení odstavce 2, písmene b, které přímo stanovuje, že když objednatel nezjistí při převzetí díla zjevné vady a poruchy, které zjistit mohl, nebude mu přiznán nárok na jejich bezplatné odstranění.

Záruční podmínky u staveb.
Záruční podmínky týkající se nároku objednatele na bezplatné odstranění vad a poruch stavebního díla se vztahuje na skryté vady. Vady zjevné měl totiž objednatel zjistit již při převzetí díla a neprodleně je měl reklamovat, jinak nemá u nich nárok na pozdější reklamace. Pokud ovšem neprokáže, že zhotovitel o takových vadách věděl.

Velmi důležité je ustanovení § 563, zákona 513/1991 Sb., které říká:
(1) Záruční doba týkající se díla počíná běžet předáním díla.
Znamená to tedy, že v případech, které jsou dnes časté, kdy objednatel vykáže zhotovitele ze stavby ještě před dokončením stavby a nedojde k předání díla, nezačne běžet záruční doba a objednatel nemůže požadovat plnění záručních podmínek.

Takové případy řeší zákon č. 40/1964 Sb. následovně.
§ 640, zák.č. 40/1964 Sb.
Bylo-li dílo zmařeno náhodou před dobou splnění, ztrácí zhotovitel nárok na odměnu.

§ 641, zák.č. 40/1964 Sb.
(1) I když dílo nebylo provedeno, náleží zhotoviteli sjednaná cena, byl-li ochoten dílo provést a zabránily-li mu v tom okolnosti na straně objednatele. Je však povinen dát si započíst to, co ušetřil neprovedením díla, co vydělal jinak, nebo co úmyslně zameškal vydělat.
(2) Byl-li zhotovitel zdržen v provádění díla okolnostmi na straně objednatele, náleží mu za to přiměřená náhrada.

§ 642

(1) Až do zhotovení díla může objednatel od smlouvy odstoupit; je však povinen zaplatit zhotoviteli částku, která připadá na práce již vykonané, pokud zhotovitel nemůže jejich výsledek použít jinak a nahradit mu účelně vynaložené náklady.
(2) Objednatel je oprávněn odstoupit od smlouvy i tehdy, je-li zřejmé, že dílo nebude včas hotovo nebo nebude provedeno řádně a jestliže zhotovitel neučiní nápravu ani v poskytnuté přiměřené lhůtě.

Při případném odstoupení od smlouvy však nepřipadá u staveb v úvahu ani náhradní plnění, nebo přenechání díla zhotoviteli.

V § 564, zákona 513/1991 Sb., je stanoveno, že:
Objednatel není oprávněn požadovat provedení náhradního díla, jestliže předmět díla vzhledem k jeho povaze nelze vrátit nebo předat zhotoviteli.

Záruční doba u staveb.

Záruční podmínky upravuje Občanský zákon následovně:

§ 646, zák.č. 40/1964 Sb.
(3) U zhotovení stavby je záruční doba tři roky. Prováděcí předpis může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však osmnáct měsíců.

Důležité je také uvědomit si možnost součinnosti § 562/3 a § 428/3.
Podle § 562/3 ve spojení s § 428/3, se nemůže zhotovitel vymlouvat na to, že odběratel vady včas nereklamoval v případě vad existujících v době předání díla, které vznikly v důsledku skutečností, o nichž zhotovitel věděl nebo musel vědět. To znamená, že pokud se odběrateli díla podaří prokázat, že zhotovitel provedl vadu vědomně, stačí prokázat, že o vadném provedení zhotovitel měl a tedy i musel vědět, a v takovém případě jsou nároky odběratele na odstranění vad v záruční době 5 roků vymahatelné i když je včasně nereklamoval.

§ 428, zák.č. 513/1991 Sb. říká:
(1) Právo kupujícího z vad zboží nemůže být přiznáno v soudním řízení, jestliže kupující nepodá zprávu prodávajícímu o vadách zboží bez zbytečného odkladu poté, kdy

a) kupující vady zjistil,
b) kupující při vynaložení odborné péče měl vady zjistit při prohlídce, kterou je povinen uskutečnit podle § 427 odst. 1 a 2, nebo
c) vady mohly být zjištěny později při vynaložení odborné péče, nejpozději však do dvou let od doby dodání zboží, popřípadě od dojití zboží do místa určení stanoveného ve smlouvě. U vad, na něž se vztahuje záruka za jakost, platí místo této lhůty záruční doba.
(2) K účinkům stanoveným v odstavci 1 se přihlédne, jen jestliže prodávající namítne v soudním řízení, že kupující nesplnil včas svou povinnost oznámit vady zboží.
(3) Účinky odstavců 1 a 2 nenastávají, jestliže vady zboží jsou důsledkem skutečností, o kterých prodávající věděl nebo musel vědět v době dodání zboží.

Odpovědnost za škody v průběhu výstavby.
Jde o velmi časté praktické problémy, kdy na stavbě vznikla v průběhu výstavby škoda a investor (objednatel) s dodavatelem (zhotovitel) se nemohou dohodnout komu z nich škoda vznikla.
U staveb realizovaných tzv. "na klíč" je podle občanského zákona odpovědnost za škody na stavbě na straně dodavatele (zhotovitele).

§ 651, zák.č. 40/1964 Sb. říká:
Zhotovuje-li se objednateli stavba na objednávku, odpovídá zhotovitel za poškození nebo zničení stavby až do převzetí zhotovené stavby.
V ostatních případech záleží v podstatě na tom, kdo je vlastníkem pozemku, na kterém je stavba realizována. Nejběžnějším případem v praxi je situace, že dodavatel staví stavbu na pozemku objednatele. V takovém případě je vlastníkem stavby objednatel, a to bez ohledu na skutečnost, jaké finanční prostředky objednatel poskytl nebo neposkytl doposud zhotoviteli. Obchodní zákon řeší tuto problematiku následovně:

§ 542, zák.č. 513/1991 Sb.
(1) Jestliže zhotovitel zhotovuje věc u objednatele, na jeho pozemku nebo na pozemku, který objednatel opatřil, objednatel nese nebezpečí škody na zhotovované věci a je jejím vlastníkem, jestliže smlouva nestanoví něco jiného.
(2) V případech, na něž se nevztahuje odstavec 1, nese zhotovitel nebezpečí škody na zhotovované věci a je jejím vlastníkem.
(3) Na zhotovitele nepřechází nebezpečí škody na věci, jež je předmětem údržby, opravy nebo úpravy, ani vlastnické právo k ní.

Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že u oprav, údržby a podobných stavebních úprav je tedy vždy nebezpečí škody na straně objednatele, tedy zpravidla také vlastníka objektu.

Podle judikátu je pozemní obytná stavba z právního hlediska hotovou věcí tehdy, jestliže je nad úrovní terénu je již patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží. Do doby, než se stavba stane věcí, jde pouze o vykonané stavební práce, které nemají hodnotu věci, ale právě pouze těchto stavebních prací, směřujících k vytvoření věci stavby.

Kontrolní otázky:
01. Jaký je rozdíl mezi vadou a poruchou stavby ?
02. Jaké znáš druhy vad a poruch stavby ?
03. Kdo je odpovědný za vady a poruchy stavby a jakým způsobem se tyto skutečnosti prokazují před soudem ?
04. Jaké jsou základní právní předpisy, které upravují odpovědnost za vady a poruchy staveb ?
05. Za jaké vady díla odpovídá zhotovitel stavby ?
06. Kdo je odpovědný za vady způsobené vadným materiálem a chybnými technologickými postupy ?
07. Jaké platí zásady pro předání a převzetí hotového stavebního díla ?
08. Jaké jsou povinnosti objednatele při přejímce hotového stavebního díla ?
09. Jaká je záruční lhůta u staveb a od kdy začíná běžet ?
10. Na jaké vady se vztahuje záruka u staveb ?
11. Má zhotovitel nárok na úhradu, pokud nedokončil dílo ? Pokud ano tak v jakém případě a v jakém rozsahu ?
12. Kdo je vlastníkem stavby v průběhu výstavby ?
13. Kdy je stavba z právního hlediska hotovou věcí ?